上海討債公司催債手段【案例】

2013年7月27日，上海市景觀**小區的5~9號樓，都被小區的物業公司貼上了這樣的通告：從7月28日起，物業公司將對繳費率最低的這5棟樓停止一切服務，并請繳過物業費的業主配合物業公司。通告中還提到，從7月31日起，對于不繳費的樓棟、單元，物業公司將采取必要的措施，停止5棟樓的業主使用小區內的公共排污管道、公共用電、公共自來水管道的設施。后物業服務企業在停電后被告上法庭，**判其敗訴。

【律師評析】

實踐中，物業公司催繳物業費的方法可以說是豐富多彩。比如說，停水停電停電梯、曝光欠費業主信息、半夜敲門早上堵門，把門卡、停車位、社區的優惠待遇等來“**”物業費的**式服務等。但這些方法均不是合**確的方法。曝光業主信息有可能侵犯業主的隱私權，而選擇晚上“登門”也會侵犯業主的休息權，如果再有言語、行為上的威脅，就更是違法的。正確的方法應該是應該是下達律師函，或以其他方式催告，不成的話再到****。

但無論如何物業服務企業是沒有權利以停水停電等方式來強制業主繳納物業費的。理由如下：

1、法律沒有授權。《物條》第四十五條　物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。可見，物業服務企業只是接受委托收取水電等費用。在業主為繳水費、電費時，物業服務公司可以根據供水、供電等單位的授權（供水供電等單位離享有依據合同的抗辯原則可以享有中止服務的權利）停止對業主的水電供應。但僅限于業主未繳水電費的情況，于物業費繳納與否無關。

2、合同相對性原則。給業主供水供電的相對人應該是供水公司或供電公司 ，根據合同履行的抗辯原則，如果用水用電人不履行繳水電費的義務，則供水供電人當然享有拒絕履行供水供電的義務，即停水停電的權利。享有停水停電的權利人是供水供電人，而非物業服務企業。

3、《上海市物業管理辦法》明確規定物業服務企業不得以業主拖欠物業服務費用為由**或者變相**專業服務。

【啟示】

若簽訂合同時，業委會與物業服務企業約定在業主未繳物業費時，物業服務企業可以停水停電，那此時，物業服務企業有這個權利嗎？

若僅有業委與物業服務企業的約定，那尚不足以支持物企行使此權利，因為此權利是供水供電公司，物企不能侵犯供水供電公司的權利。所以還必須得有其授權。但這又違反了法律法規的強制性規定和現代的社會文明，所以，無論如何，物業服務企業以停水停電等方式催繳物業費的方法都是不可取的。

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